분양권 전매는 아파트 매매와 달리 절차가 복잡하고 사기나 계약 사고가 발생하기 쉬운 거래입니다. 청약 당첨이 되지 않아 분양권을 구매하려는 사람이나, 청약 당첨 후 입주 전에 분양권을 판매하려는 사람이라면 반드시 안전한 거래 방법을 숙지해야 합니다.
오늘은 분양권 전매 시 필수 절차와 주의사항을 정리해 드리겠습니다. 이 내용을 숙지하면 사기나 계약 사고를 예방할 수 있습니다.
1. 분양권 전매란? 일반 아파트 매매와의 차이점
아파트 매매는 등기된 주택의 소유권을 이전하는 방식이지만, 분양권은 등기 전 단계의 ‘권리’ 거래입니다. 즉, 등기부등본이 없고, 미등기 상태에서 명의 변경을 진행하게 됩니다.
이 점을 이해하고 나면, 이제 본격적으로 분양권 전매 절차를 살펴보겠습니다.
2. 분양권 전매 절차 – 순서대로 정리
분양권 거래는 다음과 같은 단계로 진행됩니다.
1️⃣ 매도자(수분양자)가 부동산 중개업소에 중개 의뢰
2️⃣ 중개인이 매도자의 소유권 여부 확인 후 광고 진행
3️⃣ 매수자가 나타나면 계약 협상 진행
4️⃣ 매수자가 중도금 대출 승계 가능 여부를 은행에서 확인
5️⃣ 승계가 가능하면 가계약금 지급
6️⃣ 본계약 체결 후 잔금 일정 조율
7️⃣ 중도금 대출 승계 및 명의 변경 진행
8️⃣ 매수자는 잔금 지급, 매도자는 양도세 신고
위 절차를 따라야 안전한 거래가 가능하며, 각 단계에서 주의해야 할 점이 많습니다.
3. 분양권 전매 시 필수 주의사항
✅ 매도자 신원 확인 – 분양권 사기 방지
분양권 전매 사기의 대표적인 유형은 타인의 분양 계약서와 신분증을 도용한 사기입니다. 이를 방지하려면:
✔ 매수자가 직접 시행사에 전화하여 매도자 신원을 확인
✔ 부동산 중개업소에서도 확인하지만, 매수자가 한 번 더 검증하는 것이 안전
✅ 청약 자격 미달 여부 확인
매도자의 청약 자격이 미달되었을 경우 명의 변경이 취소될 위험이 있습니다. 이를 방지하려면 계약서에 다음 특약 사항을 필수로 넣어야 합니다.
“해당 분양권의 당첨 내용이 매도인의 귀책 사유로 취소되는 경우, 매도인은 원금 반환 및 손해 배상을 책임진다.”
✅ 중도금 대출 승계 여부 필수 확인
매수자가 중도금 대출 승계를 받지 못하면, 잔금까지 중도금을 직접 마련해야 하는 큰 문제가 발생합니다. 이를 예방하려면:
✔ 계약 전 은행에 승계 가능 여부 확인
✔ 특약 사항 추가:
“매수인의 중도금 대출이 승계되지 않을 경우, 다른 사람으로 계약자 명의 변경이 가능하다.”
“중도금 대출 승계 불가 시, 증빙 서류 제출 후 계약 취소 및 계약금 반환한다.”
✅ 분양권 거래 시 수입인지 확인 필수
✔ 거래 금액에 따라 정부 수입인지(15만 원)를 첨부해야 함
✔ 전매가 여러 번 진행된 분양권은 전매 횟수만큼 수입인지가 첨부되어야 함
✔ 계약서에 수입인지가 없는 경우, 매도자에게 요청해야 함
✔ 미첨부 시 최대 300% 가산세 부과될 수 있음
✅ 중도금 대출 이자 정산 문제
✔ 명의 변경일을 기준으로 이전 회차 이자는 매도인 부담, 이후 회차 이자는 매수인 부담
✔ 계약서에 중도금 대출 이자 정산 관련 사항을 명확하게 명시해야 분쟁 방지
✅ 중도금 대출 여부 – 전액 납부보다 대출 승계가 유리
✔ 매도자가 중도금을 대출받지 않고 전액 납부한 경우, 매수인 입장에서 부담이 커짐
✔ 분양권을 향후 전매할 가능성이 있다면, 중도금 대출을 받는 것이 유리
✅ 분양권 실거래가 확인 – 다운 계약 방지
✔ 네이버 부동산의 분양권 카테고리에서 시세 확인 가능하지만, 실거래가는 확인 불가
✔ 국토부 실거래가 조회 사이트 이용 가능하지만, 다운 계약이 많아 참고용으로만 활용
✔ 실제 거래 가격을 알고 싶다면, 해당 분양권을 취급하는 부동산에 직접 문의
4. 매수자 & 매도자를 위한 체크리스트
🔹 매수자 체크리스트
✔ 매도자가 실제 수분양자인지 시행사에 확인
✔ 청약 자격 미달 관련 특약 사항 추가
✔ 중도금 대출 승계 가능 여부 미리 확인
✔ 대출 승계 불가 시 명의 변경 또는 계약 취소 특약 사항 추가
✔ 수입인지 첨부 여부 확인
✔ 분양권 실거래가 확인 (부동산 직접 문의)
🔹 매도자 체크리스트
✔ 부동산 중개업소에 공급 계약서 제공 (주인 인증 필수)
✔ 중도금 대출을 전액 납부하기보다 대출 승계 가능하게 유지
✔ 중도금 승계 시, 매수자와 동행이 어려울 경우 서류 준비 필수
✔ 중도금 대출 이자 정산 관련 계약서 명시
5. 마무리 – 안전한 분양권 전매를 위한 필수 정보 정리
분양권 전매는 일반 매매보다 복잡한 절차와 다양한 변수들이 존재합니다. 따라서 정확한 절차를 이해하고, 특약 사항을 철저하게 체크하는 것이 중요합니다.
✔ 매수자는 매도자의 신원을 직접 확인하고, 중도금 대출 승계 가능 여부를 체크해야 합니다.
✔ 매도자는 원활한 거래를 위해 필요한 서류를 빠르게 준비하고, 공급 계약서를 제공해야 합니다.
✔ 모든 거래 조건을 계약서에 특약으로 명확히 명시하면, 불필요한 분쟁을 예방할 수 있습니다.
분양권 전매는 부동산 시장의 흐름에 따라 가격 변동성이 크기 때문에 신중한 판단과 철저한 준비가 필요합니다. 안전하고 성공적인 거래를 위해 오늘 정리한 내용을 꼭 참고하세요! 😊