“가족끼리 집을 사고팔 때, 시가보다 30% 저렴하게 거래하면 괜찮다던데… 정말일까요?”
인터넷 커뮤니티나 부동산 관련 카페에서는 “가족 간 거래는 시가의 30% 이내로만 하면 된다”는 말을 자주 볼 수 있습니다. 특히 부모 자식 간, 형제 자매 간의 부동산 거래를 고려할 때 많은 분들이 이 말을 믿고 행동에 옮기곤 하죠. 하지만 과연 이 기준이 법적으로 안전한 걸까요?
가족 간 거래는 세금 리스크가 크고 세무 당국의 감시 대상이 되기 쉽습니다. ‘가족끼리인데 뭐 어때’라는 생각이 의외로 큰 세금 폭탄으로 이어질 수 있다는 점, 꼭 기억하셔야 합니다.
이번 글에서는 법적 근거부터 실사례까지 꼼꼼히 정리하여, 가족 간 거래를 계획 중인 분들에게 꼭 필요한 정보를 제공해드리겠습니다.
1. 가족 간 거래, 왜 문제가 될까?
가족 간 거래는 일반적인 매매보다 실제 대가 지급 여부를 입증하기 어렵기 때문에 세무당국에서 예민하게 보는 항목입니다. 특히 배우자나 직계존비속 사이의 거래는 ‘정상적인 매매’가 아닌 ‘증여’로 추정하는 경향이 강합니다.
서울고등법원 2019누61092 판결에 따르면:
“배우자나 직계존비속에게 재산이 양도되는 경우, 정상적인 대가가 지급되었는지 객관적으로 입증되지 않으면 ‘증여’로 본다.”
즉, 단순히 계약서만 작성했다고 해서 정상 매매로 인정되지 않을 수 있다는 뜻입니다.
🔎 요점 정리
| 거래 주체 | 배우자, 자녀, 부모 등 |
| 위험 요인 | 대가 지급 입증 곤란, 세금 추징 가능성 |
| 법적 해석 | 일차적으로 증여로 간주됨 |
2. 시가의 30% 이내면 정말 괜찮을까?
많은 사람들이 믿고 있는 “시가의 30% 이내면 괜찮다”는 기준은 어디서 나온 걸까요?
이는 실제로 증여세법 제35조에서 기준금액을 설정하고 있기 때문입니다. 기준은 다음과 같습니다:
- 시가의 30% 초과 또는 3억 원 초과 → 증여세 부과
- 30% 이내 & 3억 원 이하 → 증여세 면제 가능
하지만! 이 기준은 증여세만의 기준일 뿐, 다른 세금(양도소득세, 취득세 등)까지 면제되는 건 아닙니다.
예를 들어 시가 12억짜리 아파트를 8억에 거래했다면 4억 원 차이가 발생합니다. 이 경우, 시가의 30%인 3.6억과 3억 중 작은 금액(3억)을 기준으로 초과액(1억)에 대해 증여세가 부과됩니다.
🔎 요점 정리
| 증여세 | 시가 30% 또는 3억 중 작은 금액 이하 | 면제 가능 |
| 초과 시 | 초과 금액에 대해 증여세 발생 | O |
3. 증여세 계산 방식, 어떻게 이루어질까?
실제 증여세는 단순히 시가 차액만 보고 계산되지는 않습니다. 기준금액을 초과한 금액에 대해서만 증여세가 부과되며, 누진세율이 적용됩니다.
예시:
- 시가: 12억
- 거래가: 8억
- 차액: 4억
- 기준: 3억 → 초과 1억에 대해 증여세 계산
증여세는 다음과 같은 누진세율로 계산됩니다:
| 1억 이하 | 10% | - |
| 1~5억 | 20% | 1천만 원 |
| 5~10억 | 30% | 6천만 원 |
| 10~30억 | 40% | 1억 6천만 원 |
| 30억 초과 | 50% | 4억 6천만 원 |
🔎 요점 정리
| 과세 대상 | 기준 초과액 |
| 세율 구조 | 누진세 |
| 결과 | 단순 계산보다 더 높은 세금 가능성 |
4. 양도소득세와 취득세, 생각보다 복잡하다
가족 간 거래 시 저가로 매도하면, 매도자는 양도소득세를, 매수자는 취득세를 부담하게 됩니다.
하지만 세무당국은 실제 거래가액보다 시가 기준으로 세금을 부과할 수 있습니다. 이를 ‘부당행위계산의 부인’이라고 합니다.
즉, 12억짜리 아파트를 10억에 팔았다면 실제 받은 돈은 10억이지만, 양도소득세는 12억 기준으로 계산된다는 의미입니다.
🔎 요점 정리
| 양도소득세 | 실거래가 | 시가 기준 |
| 취득세 | 실거래가 | 시가 기준 또는 증여가액 기준 |
5. 부당행위계산 부인이란?
부당행위계산 부인이란 특수관계자 간 거래에서 시가보다 유리한 조건으로 거래한 경우, 세무당국이 이를 무효로 보고 실질 과세 기준으로 계산하는 제도입니다.
예시:
- 12억짜리 집을 자녀에게 8억에 매도
- 실거래가 기준 취득세 8억 기준이지만
- 세무당국은 12억 기준으로 판단하여 세금 부과
🔎 요점 정리
| 적용 대상 | 특수관계자 간 거래 |
| 목적 | 조세 회피 방지 |
| 결과 | 시가 기준 세금 부과 |
6. 실제 사례로 보는 세금 리스크
사례 1
부모 → 자녀에게 아파트 양도
- 시가: 10억, 거래가: 7억
- 차액: 3억
- 3억 기준 초과 없음 → 증여세 없음
- 하지만 세무당국은 ‘부당행위계산 부인’ 적용
→ 양도소득세는 10억 기준으로 부과됨
사례 2
형제 간 12억 아파트를 8억에 거래
- 차액: 4억
- 기준: 3억 초과 → 증여세 발생
→ 초과 1억에 대해 약 2천만 원의 증여세
🔎 요점 정리
| 부모-자녀 | 양도세 (시가 기준) | 부당행위계산 부인 |
| 형제간 | 증여세 | 기준 초과 발생 |
7. 안전한 가족 간 거래를 위한 팁
- 시가를 명확히 산정할 것
→ KB시세, 감정평가 등을 활용 - 세무전문가와 상담 후 계약 진행
→ 사전 세금 계산으로 불필요한 부담 예방 - 거래 근거 자료 철저히 보관
→ 계약서, 송금내역, 감정평가서 등 - 단순히 30% 기준만 믿지 말 것
→ 법원 판례 및 부당행위계산 부인 규정 고려
🔎 요점 정리
| 시가 산정 | 감정평가서 필수 |
| 세무 상담 | 거래 전 필수 |
| 근거 확보 | 서류 정리 |
| 기준 확인 | 30%는 절대적 아님 |
8. 마무리 요약 및 체크리스트
가족 간 거래는 감정적으로는 쉬운 일 같지만, 세무적으로는 가장 복잡한 거래 중 하나입니다. 단순히 “30% 이내니까 괜찮다”는 잘못된 인식은 큰 세금 리스크로 이어질 수 있습니다.
✅ 체크리스트
- 시가 기준 확인
- 기준 초과 여부 판단
- 증여세, 양도세, 취득세 시뮬레이션
- 세무전문가 상담
- 거래 근거 서류 확보
가족 간 거래를 준비하고 계시나요? 그렇다면 지금 바로 세무전문가와 상담하고, 꼼꼼히 서류를 준비하세요.