“전세 낀 아파트 사면 싸게 살 수 있다던데, 나중에 들어가서 살면 되잖아?”
혹시 이렇게 생각하고 계셨나요?
부동산 시장에서 세입자가 있는 아파트, 즉 **‘전세 끼고 매매’**는 투자자나 실수요자 모두에게 흔히 마주치는 상황입니다. 문제는, ‘세입자 있는 매물’이 생각보다 훨씬 복잡하다는 데 있습니다. 특히 실거주를 생각하고 있다면 세입자와의 계약 상태, 법적 권리, 퇴거 가능성 등을 사전에 충분히 확인하지 않으면 나중에 큰 낭패를 볼 수 있어요.
실제로 전세 낀 아파트를 샀다가 세입자가 나가지 않아 몇 년을 기다리는 경우도 있고, 전세보증금을 돌려줘야 하는 책임이 새 집주인에게 전가되는 사례도 종종 발생합니다. 오늘 이 글에서는 세입자 있는 아파트 매수 전 반드시 확인해야 할 7가지 체크리스트를 사례와 함께 상세히 알려드릴게요. 체크리스트 하나하나가 실제 내 돈과 시간, 정신건강을 지키는 방패가 될 수 있습니다.
1. 계약갱신청구권 행사 여부 확인
2020년 7월 이후부터 시행된 계약갱신청구권, 알고 계셨나요?
세입자는 한 번에 한해 기존 계약을 2년 연장할 수 있는 권리를 갖습니다. 만약 매수 전에 이 권리가 행사되었다면, 새로운 집주인이 되어도 이를 거절할 수 없어요. 문제는 이 권리가 잔금일 이전까지 행사되면 유효하다는 점입니다.
즉, 매수인이 실거주 목적으로 집을 사더라도 세입자가 잔금일 전에 계약갱신청구권을 행사하면 강제로 2년간 세입자와 함께 가야 하는 상황이 생깁니다.
🔑 실전 팁:
매도인에게 세입자가 이미 갱신청구권을 행사했는지 꼭 확인하세요.
가능하다면 세입자에게 실거주 계획을 설명하고 퇴거 여부를 확인하는 것도 좋습니다.
| 계약갱신청구권 | 세입자가 2년 연장 가능 |
| 행사 시점 | 잔금일 이전에 행사되면 매수인도 거부 불가 |
| 실거주 가능 여부 | 세입자와 협의 필요 |
2. 전세계약 세부 내용 꼼꼼히 점검
세입자의 권리를 판단하는 핵심은 전세계약의 3요소입니다.
- 계약기간
- 확정일자
- 전입신고
이 세 가지를 모두 갖춘 경우, 세입자는 대항력 + 우선변제권을 가지게 됩니다.
즉, 설령 집이 팔려도 세입자는 계약이 끝날 때까지 나가지 않아도 되는 법적 권리가 생기며, 경매 등 문제가 생겼을 때도 보증금을 우선 변제받을 권리를 갖습니다.
🔎 확인 리스트:
- 계약서에 기재된 계약 종료일 확인
- 확정일자 도장 유무
- 전입신고 여부 (전입세대 열람으로 확인)
| 대항력 | 전입신고 + 점유 |
| 우선변제권 | 확정일자 + 전입신고 |
| 권리 존재 여부 | 계약서와 주민센터 확인 필요 |
3. 전세보증금 반환 책임, 누구에게?
많은 분들이 놓치는 부분입니다.
전세 낀 집을 사면 전세보증금을 새 집주인이 돌려줘야 할 수 있습니다.
특히 아래의 경우는 반드시 주의하세요:
- 잔금일 이후에도 세입자가 거주 중일 경우
- 집값보다 전세보증금이 더 높거나 비슷할 경우
이럴 땐 반드시 매매계약서에 특약을 넣어야 합니다.
예: "전세보증금은 매도인이 반환하며, 매수인은 책임지지 않는다."
| 반환 책임 | 매매 시점 이후 세입자 거주 시 매수인이 책임질 수도 |
| 위험 상황 | 보증금 > 시세, 특약 미포함 |
| 해결책 | 명확한 특약 문구 작성 |
4. 실거주 목적이라면 특약이 생명이다
"세입자 나간다고 했으니 그냥 믿고 계약해도 되겠지?"
절대 아닙니다.
**"잔금일까지 세입자 퇴거 완료 및 공실 인계 조건"**이라는 문장을 매매계약서에 꼭! 포함하세요. 이 한 줄이 있느냐 없느냐에 따라 나중에 법적으로 세입자 퇴거를 요구할 수 있느냐가 결정됩니다.
🧾 특약 예시 문구:
“본 부동산은 매수인의 실거주 목적이며, 잔금일까지 세입자의 퇴거가 완료되어 공실 상태로 인계될 것을 조건으로 한다.”
| 특약 필수성 | 법적 효력 있는 퇴거 조건 명시 |
| 주요 문구 | "공실 인계", "잔금일까지 퇴거" 포함 |
| 실거주 여부 | 특약 없으면 퇴거 요구 어려움 |
5. 세입자와의 커뮤니케이션, 전략이 필요하다
계약만 잘하면 끝날 것 같지만, 실제로는 세입자와의 소통이 관건입니다.
초반에는 중개사를 통해 정보를 받더라도, 잔금일이 가까워질수록 직접 연락하는 것이 좋습니다.
세입자도 이사 준비가 필요하고, 보증금 반환 일정도 있어요.
따라서 퇴거 일정, 이사 날짜, 반환 방식 등을 부드럽게 조율해야 갈등이 생기지 않습니다.
💡 커뮤니케이션 팁:
- 퇴거 일정 최소 한 달 전 통보
- 문자, 녹취 등 증거 남기기
- 감정 상하지 않도록 예의 지키기
| 소통 타이밍 | 잔금일 1~2달 전부터 직접 소통 |
| 주요 내용 | 퇴거일, 이사일, 보증금 반환 협의 |
| 소통 방식 | 정중하고 기록 남기기 |
6. 등기부등본과 전입세대 열람은 기본 중 기본
등기부등본은 해당 부동산의 권리 관계(근저당, 가압류 등)를 확인할 수 있고,
전입세대 열람은 세입자의 전입 신고 여부와 실제 거주 시점을 알 수 있습니다.
이 두 자료를 통해 ‘세입자가 실제로 언제부터 살았는지’, ‘보증금 외에 다른 권리관계는 없는지’ 등을 정확히 확인할 수 있어요.
🏢 열람 방법:
- 등기부등본: 인터넷 등기소에서 무료 발급
- 전입세대 열람: 주민센터 직접 방문 또는 대리인 위임장 지참
| 등기부등본 | 권리관계(근저당, 가압류 등) 확인 |
| 전입세대 열람 | 세입자 전입일자 및 실거주 여부 확인 |
| 열람 필요성 | 대항력 및 우선변제권 판단 가능 |
7. 전문가 상담은 선택 아닌 필수
마지막으로, 법적인 리스크를 최소화하고 싶다면 꼭 전문가 상담을 받아보세요.
특히 법무사, 부동산 전문 변호사는 세입자 관련 계약을 조율하고, 특약 문구를 검토하는 데 매우 유용합니다.
✔️ 상담이 필요한 경우:
- 계약갱신청구권 관련 다툼 예상
- 전세보증금 반환 문제 불명확
- 실거주 목적에 따른 법적 해석 필요
| 전문가 유형 | 법무사, 부동산 전문 변호사 |
| 필요 상황 | 계약 분쟁, 특약 작성, 법적 책임 검토 |
| 효과 | 법적 리스크 최소화, 명확한 계약 체결 가능 |
8. 세입자 있는 아파트, 철저한 체크가 답입니다
전세 끼고 매수하는 아파트는 겉보기엔 이득처럼 보이지만, 속사정은 전혀 다를 수 있습니다.
특히 실거주 예정이거나, 자금 여력이 많지 않은 경우, 작은 실수 하나가 몇 년의 고생으로 이어질 수 있습니다.
이번에 소개한 7가지 체크리스트는 여러분이 후회 없는 부동산 거래를 할 수 있도록 돕기 위한 필수 지침입니다.
체크리스트를 하나씩 점검하며 꼼꼼히 대비한다면, 위험은 줄이고 기회는 더 크게 만들 수 있습니다.