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부동산

부동산 임대차와 단기임대차

by 행복한리치엄마 2024. 3. 9.
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임대차

임대차는 당사자의 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익할 수 있게 약정하고, 상대방이 그 대가로서 차임을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 계약입니다.(대한민국 민법 제618조)

임대차 계약은 유상계약, 쌍무계약, 낙성계약, 계속적 계약에 속합니다.

 

부동산 임대차와 단기임대차
부동산 임대차와 단기임대차

 

임대차계약서

 

공장 임대차 계약서 작성 시에는 계약의 목적물인 공장과 기계설비와 그 부속품 등에 대해서 후일 다툼이 없도록 주소, 면적, 기계의 종류 및 수량 등을 최대한 자세하게 기재하도록 하며 보증금 이외에 차임의 액수뿐만 아니라 그 지급 방법 및 지급 시기 등을 사전에 명확하게 규정하여서 하고 지급 방법은 당사자의 합의로 결정할 사항이나, 별도의 규정하지 않을 경우 임차인은 당월 분의 차임을 매월 말일에 지급하면 됩니다. 

 

임대차 계약서
임대차 계약서

 

대한민국에서 임대차 

 

대한민국에서 임대차는 소비대차와는 달리 목적물의 소유권을 상대방에게 이전하는 것이 아니므로, 임대인이 임대물에 대한 소유권이나 그것을 처분할 권한을 가지고 있어야 할 필요는 없습니다.(판례: 대법원 1991.3.27.887다카30702)

우리는 남에게서 물건을 빌리는 경우가 많은 사회에 살고 있는데, 남에게서 물건을 빌리는 것의 가장 중요한 관계는 임대입니다. 이는 예외적인 상황을 제외하고는 대출을 무료로 이용하는 경우가 드물고 소유자가 용익권 설정을 꺼려 소유자가 기본 부동산에 대해 강력한 입지를 확보할 수 있기 때문입니다. 임대의 대상은 동산이나 부동산이면 모두 가능하며, 특히 생산시설이나 부동산(농지를 제외한)의 임대는 사회경제적 효과가 매우 중요합니다. 또한, 한국의 현실은 주택 또는 주택의 일부를 임대하는 기능이 임차인의 생활과 직접적으로 관련된 주택을 제공하는 것입니다. 따라서 민법에서는 전유 소유권이라는 새로운 재산권을 신설하여 부동산 이용자를 보호하고자 하며, 임대차를 엄격히 규제하여 부동산 이용자를 보호하고자 합니다. 그러나 부동산 임차인은 경제적으로 불리한 상황에 부닥쳐 있기 때문에 임대차권 등기 요건을 얻지 못하고, 대상 부동산이 점유되면 퇴거할 수밖에 없는 불이익을 감수해야 합니다. 귀하가 거주하고 있는 주택을 제삼자에게 양도하는 경우에는 계약위반 매매의 법리를 따르지만, 임차인이 물건의 반환으로 인해 거주지를 상실하는 경우가 많습니다. 이러한 사회악을 해소하고 서민의 주거 안정을 도모하기 위해 주택임대차보호법을 제정하고 이에 대한 반대 요건으로 주택의 인도, 호적 이전 등의 보호조치를 모색했습니다.

임대는 계약 종료 시 임차인이 임대 품목을 반환해야 하므로 소유권을 가지지 않는다는 점에서 소비자 임대와는 다릅니다.

임대는 사용 후 임대와 동일 하지만, 임대료를 반환해야 한다는 점에서 사용 후 임대와 다릅니다. 계약으로 기간을 정한 임대차의 조속 기간은 최장기 20년이며, 이것을 넘는 기간을 약정할 때는 20년으로 단축됩니다. (민법 651조 1항) 임대차한 목적에 비추어 약정기간이 지나치게 불합리하다고 인정되는 경우에는, 특별한 사정이 없으면 임대차의 최단기 존속기간이 2년으로 되어 있습니다. (4조) 계약기간을 정하지 아니한 경우에는 당사자는 언제든지 통지하여 계약을 해지할 수 있습니다.(635조 1항).

계약 해지의 통지를 하는 경우에는 임대 관계는 해제되지만 이 경우 통지를 받은 당사자는 예상치 못한 손해를 입을 수 있으므로 이에 대하여 일정한 제한이 있습니다. 즉 부동산 임대차의 경우 임대인이 해지 통지를 하면 6개월 후에 해지의 효력이 발생하고, 임차인이 해지 통지를 하면 1개월 후에 해지의 효력이 발생합니다. 동산 임대에서는 통지는 상황과 관계없이 유효합니다. 어느 쪽이 해지 통지를 하든지 그 통고를 받은 날부터 5일이 지나간 다음에 해지의 효력이 생깁니다. 이 해지 통고의 효력 제한에 관한 규정은 기간의 약정이 있는 임대차에서 당사자의 일방 또는 쌍방이 해지권을 보류한 때에도 준용됩니다.(636조) 임대인은 계약기간 동안 임차인이 필요한 조건을 사용, 이익, 유지할 수 있도록 목적물을 임차인에게 인도하여야 하며, 임차인은 임차인이 임대차 계약에 소요한 필요경비를 즉시 변제하여야 합니다. 또한 임대차는 유상계약이므로 임대인은 목적물의 흠결에 관하여 매도인과 같은 담보책임을 부담합니다. 임차인은 계약 또는 그 성질에 의하여 정해진 용법으로 임차물을 사용 수익하고 약정된 차임을 지급하여야 하며, 임대차 관계의 종료로 임대인에게 반환할 때까지 목적물을 선량한 관리자의 주의를 기울여 보관하여야 합니다.

부동산 임차인은 당사자 간에 반대약정이 없으면 임대인에 대하여 그, 임대차 등기 절차에 협력할 것을 청구할 수 있습니다. 부동산임대차를 등기한 때에는 그때부터 제삼자에 대하여 효력이 생깁니다. 그러나, 전세권의 경우 우선변제권이 인정되는 것과는 달리, 등기된 임차권의 경우에는 우선변제권이 인정되지 아니합니다.

 

 

 

단기임대차
단기임대차

 

단기임대차

 

단기임대차는 임차인이 재산을 관리할 수 있지만 재산을 처분할 능력이나 권한이 없는 경우 임대 기간은 일정 기간을 초과할 수 없습니다. 이러한 임대를 단기 임대라고 합니다. 부재 관리인, 권한이 불확정된 대리인, 후견 감독관이 있는 후견인 등 재산을 관리할 능력이나 권한이 없는 미성년자 또는 무능력자는 포함되지 않습니다. 단기 임대 기간은 경작지, 소금 채굴, 석재, 석회석, 석회석 및 이와 유사한 건축물에 사용되는 토지의 경우 10년, 기타 토지의 경우 5년, 건물 및 기타 구조물의 경우 3년, 동산의 경우 6개월입니다. 이를 특정 기간으로 제한 합니다. 이 기간은 만료되기 전까지 토지의 경우 1년, 건물 및 기타 구조물의 경우 3개월, 동산의 경우 1개월로 갱신될 수 있습니다. 

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